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            如何計算房改房要繳納的土地出讓金
            作者:佚名    信息來源:本站原創    點擊數:    更新時間:2017-08-12

            一、如何計算房改房要繳納的土地出讓金

            土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目,采用招標、拍賣的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目,以及開發園區等工業項目,往往不是依靠完全的市場調節,土地出讓金就帶有稅費的性質,是定價。

            土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

            土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業開發外銷房的,要以外匯支付,如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的,可以人民幣支付。也有的實物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

            二、購置房改房要交哪些稅費

            契稅、印花稅:按照商品房的契稅和印花稅標準交納。

            房改房需要交納土地出讓金:計算公式為,當年成本價×建筑面積×1%/。(名詞解釋:當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年,由政府頒布的房改房成本價,也就是“今年”的成本價)。如北京市市區目前(2007年)的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區縣有所下浮),也就是說,成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,其產權性質即等同于商品房產權了。

            個人所得稅:房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,只是起算時間上,房改房是以該房產當初房改時,交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,需提供當時的繳款憑證作為計算依據,另外,在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標準計算時,房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據,而是統一核定為4000元/平米。

            需要注意的是:1、除了可以直接上市的成本價房改房以外,還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型,標準價和優惠價的房改房上市,需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市,優惠價、標準價補足成本價的計算公式為:當年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%,交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。2、流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同。

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